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专访Bayleys北岸商业地产部负责人Daryl Devereux

 日期:2017-02-13 16:29:07 阅读:  来源:天维网编辑部

  不知道大家还记不记得之前房哥的这篇文章:买Unit就能财务自由?新西兰这种房产回报率高到你不敢想!【外链】  文章中有许多道听途说的观点,房哥抛砖引玉还真的引到了玉,Bayleys North Shore Commercial 的负

  不知道大家还记不记得之前房哥的这篇文章:

买Unit就能财务自由?新西兰这种房产回报率高到你不敢想!【外链】

  文章中有许多道听途说的观点,房哥抛砖引玉还真的引到了玉,Bayleys North Shore Commercial 的负责人Daryl Devereux表示由于商业地产的独特性质,有许多投资者并不是很了解商业地产的收益模式,对于商业地产和住宅房产的区别也不是很了解。Devereux先生表示,愿意为大家详细的介绍一下商业地产。

  Daryl Devereux目前已经在Bayleys North Shore Commercial部门工作了20年,过去的一年中销售与租赁的商业地产总价超过了2.5亿纽币。房哥知道一般人对这样的成绩没有什么具体的概念,这样的销售额大约是Barfoot商业地产第一人Jason Woodyard三年总量的五倍。房哥觉得,这才是真正的业界大佬,房哥中的战斗哥。

问题一:许多人计划投资新西兰房地产,更有许多人认为住宅地产的投资回报率(ROI)比较高。您是怎么看待这个问题的呢?

  首先,大部分人都了解住宅地产,买上一套房子自住或者是出租。如果是出租,通常两周或者一个月收一次房租;但是,这些收入需要支付地税、维护和管理费等这样那样的费用。所以,从现金流角度来看,住宅地产的回报率并不是很好。

  但是,目前奥克兰的住宅市场存在严重的供需不平衡问题。这个问题不仅对投资者产生影响,自住购房者也深受其害,因为供需不平衡导致的最显著的一个问题就是房价高速上涨。所以一些投资者就在赌房价会继续上涨,所以这些住宅投资者看中的不是稳定的现金收入,而是卖出房产时的资本增值。

  但是随着政府政策的收紧,和大选年的到来,房价能不能继续涨下去变成了问题。去年的住房市场看来,如果你短期内买卖,租金收入加上资本增值,回报率还不错;但是如果房价停滞不前,住房投资面临着巨大的风险。

问题二:所以商业地产的回报率主要不是看资本增值,那么长期来看商业地产的投资回报率比住宅地产怎么样?

  除去风险很大的资本增值部分,如果房产投资者够资深,够幸运的话,那么他可能买到一套净租金回报率在2-3%的房产。然而商业地产的投资回报率通常在5-7.5%左右。


奥克兰工业地产回报率

  除此之外,长期看来,商业地产也在缓慢但稳定的增值。可能短期看来增值不如住宅地产来的快,但是胜在稳定,不会像住宅地产那样周期性的波动。

  除此之外,和住宅地产不同,在商业地产领域投机者更少。住宅地产可以自住也可以投资,投机的风险很小,有没有租客先盖起来再说。但是商业地产领域,有租客有需求才会建造商业物业,满足租客需求,这也是商业地产稳定性的另一种体现。

问题三:除了回报率不太一样之外,您觉得商业地产和住宅地产还有什么特别不同的地方呢?
 
  商业地产和住宅地产另外一个也是主要的区别就是两种地产价格的决定方式不太一样。

  住宅地产的价格主要由位置和房屋结构决定,商业地产虽然也受位置和房屋结构影响,但是商业地产的价格主要由租约长短和租金收入决定的。比如说,这套商业地产租给了加油站或者是政府机构,商业地产的价格与空置很久的会有很大差异。


奥克兰工业物业空置率

  通常购买商业地产附带的合同里都有当前租金收入,这些钱就是净租金,所有的地税、保险和维护都是由租客负责的。而通常买住宅地产如果是出租房,带的租金收入通常还要扣除地税、保险、维护费用甚至有一些还要支出水费甚至电费。

  除此之外,商业地产的租约通常会更长一些。比如说九年的租约,你就会了解到至少未来的九年不太需要担心租客问题。你知道未来的九年都会有稳定的租金收入。

问题四:商业地产和住宅地产有这么多不同,那么您觉得什么样的投资者适合投资商业地产呢?

  大部分商业地产的投资者都同时投资两种地产。不过投资商业地产的投资者一般都是更有经验的投资者,换句话说这名投资者至少投资了一到两套住宅地产,计划寻找更长期,更稳定的地产投资。

  再回到商业地产的本身特质上,投资商业地产的投资者会更偏向于稳定的现金收入。相比住宅地产那种卖出才能获得收益,商业地产给投资者带来的是稳定的,源源不断的现金收入。并且地产本身也会增值。

  与住宅地产苦苦挣扎着还房贷不同,商业地产的现金流更强也更稳定,在有同样有贷款的情况下,商业地产不需要通过牺牲生活品质来扩大投资规模。

问题五:讲了这么多,您觉得2017年是适合投资商业地产的好年份吗?

  是的,今年是一个投资商业地产的好时候。最近一段时间以来,我们看到有许多新的地产被建造了出来,由于目前建造的成本是在高位,为了保证回报率,这意味着租金这些地产的也比较高。然而与此同时,现在还有许多已经存在的建筑物,这就意味着这些旧物业的租金将会被动上涨。

  之前我们已经提到,商业地产的价值将由租金决定,在未来的12到24个月里,我们将会看到商业地产租金的上涨,这也意味着商业地产价格的大幅提升。

  举个例子,目前旧仓库的租金通常在95纽币每平米,而兴建仓库的租金通常在130纽币每平米。每平米差价达到了30多纽币。租金除以7%的回报率,就可以得到这个仓库的总价。新仓库价格过高,驱使投资者选择旧仓库,供需关系杠杆又促进旧仓库价格的上涨。

问题六:问一个比较私人的问题,希望您不要介意:作为商业地产的从业者,您自己持有商业地产吗?

  当然,我有投资商业地产。现在我们所在的办公室(Bayleys North Shore Commercial)所在的物业就是我投资的商业地产。

问题七:您是如何开始自己的商业地产投资的呢?您是怎么看待自己的投资的?

  当我刚刚进入商业地产投资领域的时候,也没有许多钱,如果只靠自己,只能买下很小的物业。所以我和四个朋友一起投资商业地产,五个人的力量和到一起,就能买下规模更大的商业地产。

  因为我不想买一个小的物业,然后过上几年攒一些钱,换上一个稍微大一些的物业,或者再买一套小物业。不仅因为那样需要花费更多精力,一来一去之间花费的中介费用也会很多。所以虽然是刚刚进入这个行业,我们就选择了有一定规模的商业地产。

  现在我还是偏向于投资规模更大一些的商业地产,虽然不一定还是和朋友一起买,但是还是和一群人一起买。

  至于投资的意义,当有一天我退休的时候,当我需要钱的时候,商业地产稳定的现金流能够给我提供很好的退休保障。至于资本增值什么的,那是孩子们的事情了。


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